透视出的法专业人员参与房地产开发项目的重要性
原告甘肃省某企业，被告某房地产开发公司，双方于2001年就合作开发房地产项目签订了《协议书》，约定：由原告负责项目前期的报建、拆迁安置、土地受让、三通一平等工作，报建费用在150万－200万的范围内由原告垫付，乙方负责项目建设期间的全部投资；同时双方约定：项目竣工后部分房产定向出售给原告，原告在项目开发前期的垫资以竣工后房产的特定楼层抵顶返还，房产出售后的利润归被告所有。后在项目竣工、协议履行过程中双方对《协议书》的性质及原告前期垫资的数额产生分歧，以至于进入诉讼程序，后经一审、二审，最终调解结案。
双方诉辩：
原告主张：双方之间的《协议书》系联合开发XX项目的合作协议，自己已按协议约定履行了项目前期的拆迁及垫资义务，被告单方违约，将约定房产售与他人。现要求被告立即履行协议约定，以成本价交付与自己投入资金同价值的房产，并主张自己在项目前期的垫资数额为305万元。
被告辩称：原、被告之间不存在合作开发房地产法律关系，双方之间的法律关系系商品房买卖合同关系；自己已在项目竣工后及时通知原告在限期内商定房产购房事宜，但原告未作任何答复，故不存在自己单方违约将房产售与他人的事实；对原告主张的前期垫资305万元不予认可；认为原告以成本价交付房产的要求没有合同和法律依据。
法院判决：
一、被告于判决生效后15日内向原告交付XX楼XX层的房产；
二、被告于判决生效后30日内向原告返还超出房产部分的投资款37万元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
本案二审：
一审判决作出后，被告不服，依法上诉至甘肃省高级人民法院，请求撤销一审判决，依法改判。后在法庭的主持下双方达成调解协议：
一、解除双方签订的《房产开发合作协议书》；
二、被告返还原告垫付资金及利息共计180万元。
……。
至此，本合作开发房地产纠纷案就此告结。
律师评析：
抛开案件审理结果，单从本案原、被告签订合作协议书的初衷及协议各方履行协议的实际行动分析，本案系“合作开发房地产”纠纷案，根据法律规定，原告的诉讼请求合法有据，但案件最终导致作为项目合作者一方的原告放弃其“合作开发”主张、解除合作协议的结果，其中存在的法律风险值得深究。具体如下：
本案原告在进行巨额项目投资前，未就项目涉及的法律关系、将来可能面临的法律风险等诸多重要问题进行周密的考察论证；对合作项目至关重要的《合作协议书》文本未进行全面审查，最终导致协议书本身漏洞百出，定性不清。除了上述原告自身存在的管理不规范、法律风险意识淡薄等原因外，还涉及到现阶段中国立法、司法体制不够健全的问题，比如针对本案所涉法律关系，最高人民法院曾于2005年制定了“（法释[2005]5号）”即《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，来进一步对房地产合作开发领域所涉法律关系进行调整与规范。所有的这一切，是一个非法律专业人员无法抵制与防范的。故律师作为一个专业法律工作者，在市场关系多元化、复杂化，立法、司法体制不够健全的大环境下，必然能够为每一个市场主体保驾护航，防范法律风险，已避免可能遭受的损失。试想一下，如果本案原告在签约时在《合作协议书》中明确写上“并按照投资比例承担因项目亏损所造成的损失”的内容，哪怕官司打到最高人民法院，原告都不会放弃其诉讼请求。其法律依据即《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”第二十五条：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”
最后补充一句，每个人都可能懂法，但是专业的法律服务需要专业的人员来提供。 |
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