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| 出处 | 房地产(建筑)专业委员会专业律师 郭晓芸
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一、建设部出台《关于在房地产开发项目中推行工程建设合同担保的若干规定（试行）》（建市[2004]137号）
该《规定》要求工程造价在1000万元以上的新建、改建、扩建的房地产项目，在工程投标、业主工程款支付、承包商履约、承包商付款的环节上都需要进行担保，当债务人不履行债务时，担保人需要代为履行或承担责任。
二、财政部、建设部共同出台《建设工程价款结算暂行办法》（财建[2004]369号）
该《办法》主要通过规范工程价款合同的签订事项来解决建筑领域拖欠工程款行为。原则上，在工程开工前，发包人应在合同签订后一个月内至少预付10%的工程款，否则承包人可停止施工；在工程进展过程中，发包人应根据计量结果按不低于工程价款60%的比例向承包人支付，延期支付的，要将应付款的利息计算在内；工程竣工后，发包人延期支付工程款的，承包人同样享受拖欠工程款的同期银行利息，不支付的，承包人可以跟发包人协商将该工程折价或依法拍卖，并优先获得拍卖或折价的价款。此外，工程竣工后未办清竣工结算的，不得交付使用，有关部门也不予办理权属登记。
三、《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔２００４〕１４号）
为了便于施工企业、房地产开发公司了解、掌握本司法解释的内容，在合法的前提下保护自己的合法权益，我们特意对司法解释的内容予以详解。
1、《解释》规定的建设工程合同无效的情形
《解释》第１条和第４条规定了建设工程合同无效的五种情形：一是承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；二是没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；三是建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的；四是承包人非法转包建设工程的；五是承包人违法分包建设工程的。
当然，《民法通则》、《合同法》等基本法规定的合同无效情形，也应当适用于建设工程施工合同。
2、建设工程施工合同无效的处理原则
《解释》第２条规定，建设工程施工合同被确认无效以后，建设工程质量合格的，可以参照合同约定结算工程价款。《解释》确立了参照合同约定结算工程价款的折价补偿原则。
《解释》第３条第２项规定：合同无效，修复后的建设工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的，不予支持。但是，如果发包人对造成工程质量不合格也有过错的，也应当承担与过错相适应的责任。也就是说，在发包人有过错的情况下，发包人虽然可以不承担按照合同约定支付工程价款的给付义务，但是应当对承包人不能得到工程价款的损失按照过错承担赔偿责任。
3、对垫资条款不作无效处理
《解释》第6条规定：当事人对垫资及其利息有约定，请求按照合同约定返还垫资款和利息的，应当予以支持，从而确立了垫资行为依法受到保护的原则。根据《解释》规定，当事人对垫资利息计算标准的约定不能超过国家法定基准利率（即中国人民银行发布的同期同类贷款利率）；如超出，对超出部分不予保护。这里提醒承包人，在签订合同时如是垫资施工，就应在合同中明确约定垫资款的利息，但垫资利息计算标准不得超出上述规定。
4、一方解除建设施工合同的规定
《解释》第８条和第９条，主要是对合同法第九十四条关于合同解除权规定适用于建设工程施工合同的具体化，其目的是通过明确解除合同的条件，防止合同随意被解除，从而保证建设工程施工合同全面实际履行。
《解释》第８条是规定了发包人的解除权。该条规定：承包人具有下列情形之一，发包人请求解除建设工程施工合同的，应予支持：（一）明确表示或者以行为表明不履行合同主要义务的；（二）合同约定的期限内没有完工，且在发包人催告的合理期限内仍未完工的；（三）已经完成的建设工程质量不合格，并拒绝修复的；（四）将承包的建设工程非法转包、违法分包的。承包人的上述行为都属不履行合同主要义务的行为，并且会导致发包人按质按期获得建设工程的合同目的难以实现，依法应当准许发包人解除合同。
《解释》第９条规定了承包人的解除权。该条规定：发包人具有下列情形之一，致使承包人无法施工，且在催告的合理期限内仍未履行相应义务，承包人请求解除建设工程施工合同的，应予支持：一是未按约定支付工程价款的；二是提供的主要建筑材料、建筑构配件和设备不符合强制性标准的；三是不履行合同约定的协助义务的。
5、质量不合格工程的工程价款结算
关于建设工程经验收不合格，发包人可以不支付工程价款的规定，除上面谈到的合同无效情形外，也适用于有效合同。
《解释》第10条、第16条规定，建设工程施工合同履行中承包人交付的工程质量不合格或者合同因解除而停止履行时，建设工程经验收质量不合格的，参照《解释》第３条规定处理。即修复后的建设工程经竣工验收合格的，发包人应按照合同约定支付工程价款，但发包人可以请求承包人承担修复费用的；修复后的建设工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的，发包人可以不支付工程价款，但其有过错的，对建设工程不合格造成的损失，应承担相应的民事责任。
6、发包人对工程质量缺陷有过错的，也应承担责任
《解释》第１２条规定，发包人提供设计有缺陷；提供或指定购买的建筑材料、建筑构配件、设备不符合强制性标准；直接指定分包人分包专业工程的；造成工程质量有缺陷的，应当承担责任。
7、拖欠工程价款，应当支付利息
《解释》第18条规定，利息从应付工程价款之日计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：（一）建设工程已实际交付的，为交付之日；（二）建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；（三）建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。这是根据建设工程施工合同的不同履行情况，把工程欠款利息的起算时间分为三种情况。工程价款的利息起算时间首先是当事人约定的付款时间，所以在这里律师提醒承包人在签订合同时应对工程价款的付款时间明确约定。
8、“黑白合同”（阴阳合同）应以备案的中标合同为准
《解释》第21条明确规定：在招投标的工程价款结算纠纷案件中，一方当事人主张按照“黑合同”结算，对方当事人则主张按照“白合同”结算的，应当以“白合同”即备案的中标合同作为结算工程价款的依据。
9、发包人收到结算报告后逾期不答复的视为认可
为制止发包人收到承包人提交的工程结算文件后迟迟不予答复或者根本不予答复，以达到拖欠或者不支付工程价款目的的不法行为，《解释》第20条规定，当事人约定，发包人收到竣工结算文件后，在约定期限内不予答复，视为认可竣工结算文件的，按照约定处理。承包人请求按照竣工结算文件结算工程价款的，应予支持。这充分体现了尊重合同当事人约定的原则。依据该条规定，律师提醒承包人为了保护自己的利益，在签订合同时应对发包人收到工程结算文件后的答复期限明确约定。
10、实际施工人可以发包人为被告起诉
依据《解释》第26条，实际施工人可以发包人为被告起诉。但发包人仅在欠付工程款的范围内对实际施工人承担责任，如果发包人已经将工程价款全部支付给承包人的，发包人就不再承担支付工程价款的责任。实际施工人也可以发包人、承包人为共同被告向法院主张权利。
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