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因划拨土地搞联合开发纠纷典型案例
出处 | 甘肃方域西涛律师事务所
    原告A公司,被告B公司(某房产开发公司),第三人C公司(某建筑公司)联合建房纠纷。 
    2000年初,原被告双方签订了《联建协议》,协议约定原告提供建设用地,由被告全部投资,以原告名义联合进行项目开发。原告负责办理该地的土地使用证、建设规划、修建许可证、房屋预售许可证等项目开发所须的一切手续,楼房建成后拆迁楼归原告,商品楼归被告,并由被告向原告支付联建项目管理费。2000年8月原、被告与第三人签订了《项目补充协议》,约定由被告全权履行施工合同向第三人支付工程款义务并约定了交付房屋的具体时间。在合同履行过程中,被告发现原告并没有向土地管理部门交纳土地出让金,没有取得土地使用权证,签约时所持有的仅是建设用地批文。为此被告出资以原告名义向政府支付了土地出让金。虽然合同约定建设规划、建设许可证等一切手续由原告办理,并负责该土地三通一平工作,拆迁户的拆迁及安置工作,但是真正履行上述义务的是被告。 
    被告曾多次催促原告为其办理土地使用权过户,均被原告以种种理由拖延,直到2002年7月,项目竣工后,双方再次签订补充协议,土地不再办理过户,由被告负责组织销售,售房手续由原告签字盖章并出具发票,营业税全部由被告承担。在项目建成,商品楼已部分销售过程中,原告以被告未向第三人支付工程款,致使拆迁楼和管理费不能按期交付为由,认为被告违约而诉至法院,要求法院终止双方联建合同,并由被告赔偿原告经济损失150万元。 
    本案被告委托本所房地产专业律师作为特别授权代理人参加诉讼。 
    诉辩:  
    -> 原告诉称: 
    在合同履行过程中因被告未向第三人支付工程款,致使工程被第三人留置,拆迁楼和管理费不能按期交付,认为被告已严重违约且已丧失合同履行能力,要求法院终止双方联建合同,并由被告赔偿原告经济损失150万元。 
     -> 被告辩称: 
    一、原、被告之间订立的《联建协议》及《补充协议》名为联建,实为土地使用使用权转让合同。该联建协议是双方真实意思表示,且合同已基本履行,项目也基本竣工,被告在项目开发中投入大量的人力、物力(开发项目中的全部投资几乎都是被告出资)如果解除合同,会对被告不利,同时使得分文未投的被告坐收渔翁之利。根据谁投资谁收益的原则,被告应享有商品楼销售所带来的实际收益。 
    二、如果认为合同无效要解除合同,就应对被告订立协议时所预见的包括现实所产生的收益,以赔偿损失形式加以保护。因为本案有一特殊性在于此项目已完成,商品楼产生的实际收益已客观存在,如果要返还也应包括被告的实际投资及商品楼产生的实际收益。 
    审理: 
    本案经过庭审、辩论,并由法院委托会计事务所对双方在联建项目上的投资及回收资金情况进行审计,并出具审计报告。 
    本案经过一审法院审理后认定:双方签订的联建协议及补充协议名为联建,实为土地使用权转让。原告在未足额交纳土地出让金、未取得土地使用权证书,其投资额未达到该开发土地投资总额的25%以上的情况下,将该项目转让给被告,且双方未办理土地转让过户手续,违反法律规定应为无效合同。该合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。最后法院判决所建工程归原告所有,根据审计报告审计内容原告返还被告投资343万元,并对被告因此项目向银行贷款而产生的利息损失50万及管理费23万元,按70%的过错承担赔偿责任。 
    解析: 

    本案的争议主要表现于两方面:一、联建合同的效力问题;二、导致合同无效后财产应如何返还,对实际产生利益如何分割问题。 
    联合建房属特殊的一种土地使用权转让,联建双方在签订联建合同时需经有关部门审核,同时办理土地使用权过户。而本案原告在签订合同时名义上提供土地,但实质上因没有交纳土地出让金,未取得使用权证书,且在联建过程中也未投入任何资金。显然该联建合同,名为联建实为土地使用权转让。本案中,被告之所处于被动地位的原因在于一开始与原告签订联建合同时,没有办理土地过户手续,导致一系列手续都是以原告名义办理,即使所有费用(包括土地出让金等相关费用)均是由被告交纳,但财务凭据上却反映不出来。最终法院也以原告未缴纳土地出让金、未取得土地使用权证,其投资额未达到该开发土地投资总额的25%以上的情况下,将项目转让给被告,且双方未办理土地转让过户手续,违反法律规定认定为无效合同。 
    本案焦点问题之二,在于合同无效后的处理。遵循我国法律对合同无效的处理原则,返还财产,有过错的一方赔偿损失。但在本案中有一特殊性表现为项目已完成,带来的实际收益也是客观存在的,那么除返还投资之外,如何分配商品楼产生的收益也是本案关键问题。在庭审中被告代理律师曾向法院申请对整个项目(包括双方实际投资及商品楼完成后潜在价值)进行审计,一审法院未予采纳。最终法院仅对该楼被告的实际投资及实际损失予以返还和赔偿。而未对该项目产生的实际收益做出任何明确处理,无形中造成原告在没有任何投资的情况下,白白的拿走该项目所产生的所有收益,显然这是有悖于民事活动中的公平原则。为此被告提起上诉,此案正在二审审理中。 
    被告代理律师认为在法律缺乏具体规定的情况下,在合同约定未穷尽的情况下,法官应该根据公平原则作出裁判,使当事人之间的得失重归均衡,被告同代理律师都期待着二审法院作出公正的判决。另外代理律师提醒广大房产开发商在签订、履行重大项目合作中应聘请顾问律师提早介入项目,参与企业的经营管理,为企业的项目运营提供法律帮助。本案中之所以被告的损失没有完全得到保护的重要原因在于被告在项目经营中财务管理混乱,导致提供不了投资损失的有效证据。   
 
 
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